中铁置业挣的钱去哪了？——中铁虹桥逸都资金流向及建设造价对比分析

在社会主义核心价值观的引领下，企业应坚守公正与诚信的经营原则。然而，当前全国正大力推进反腐倡廉，中铁置业作为中央企业的全资子公司，其在上海中铁虹桥逸都项目中却连续暴露出多项涉及安全隐患和施工质量的严重问题。

根据公开信息和相关数据分析，该楼盘的销售额达到了65.94亿元，而总投资成本估计在55亿元，包括土地成本44.22亿元。官方网站报道称，该项目的整体利润率创下了中铁置业的历史新高。在行业里，该项目也因为利润率太高被同行所熟知，如此高的利润，是在中铁置业“降本增效”的宗旨下得到的，是牺牲1128户老百姓的血汗钱得到的！

自2022年11月17日首次开盘以来，该项目已分三批次推出了1128套房源，平均认购率高达253%。这样一个三次开盘均销售一空、为公司创造高额利润的项目，为何最终呈现出的产品质量如此低劣？许多业主深感忧虑，怀疑项目可能存在不明确的资金流向。

这一问题至关重要。我们迫切希望中铁置业能够高度重视这些问题，迅速并积极地展开调查，并提供明确合理的解释及有效的解决方案，确保给广大业主一个令人满意且安心的答复。

一、如此高额的利润率，何来没钱之谈？

（一）项目概况

中铁虹桥逸都位于上海2035城市总体规划中重点推进的青浦区西虹桥片区，具体地址为上海市青浦区沪青平公路1758号，位于沪青平公路北侧的44-15地块。该项目的成交总价为44.22亿元，楼板价为36,989元/平方米，溢价率为8.79%，房地产联动价格为6.2万元/平方米。开发商上海中铁虹创置业有限公司由中铁置业集团上海有限公司（出资比例70%）与北京中铁诺德房地产开发有限公司（出资比例30%）共同成立。根据下图公开的股权信息，可以确认该项目的实际控制人为中国铁路工程集团，穿透控制人为中国中铁股份有限公司。该项目包括7栋小高层、14栋高层以及1栋保障房，属于中铁置业的逸字系列住宅项目，主要面向中高端购房者。然而，尽管售价较高，项目的建筑质量问题频发，引起了业主的广泛不满。

（二）资金流向

通过梳理公开信息和相关数据，根据公示信息，该项目的总投资金额为55,771.4万元。项目的销售收入为65.94亿元，粗略估计的整体利润在10亿元。显而易见，在如此高额的利润率下，何来没钱整改之谈？项目为何降标减配，货不对板，小区内装和公区实际建造水准远低于同价位小区。项目的销售金额和实际投资成本存在明显的反差，在预算和实际支出之间，有大量资金去向不明。以下是具体的资金流向和分析：

1. 销售收入：中铁虹桥逸都取得预售证的销售面积为 10.6万平方米，按平均每平方米6.2万元的售价计算，销售金额约为66亿元。
2. 投资成本：项目总投资成本约为55.7亿元，包括土地费用(44.22亿)、设计费(780万)、施工费(7.8亿)等。然而，最终的施工质量和交付标准与高投入不匹配，表明实际投资可能远低于披露的成本。

二、与同价位同期项目相比，为何造出如此低劣的产品？

总包明细情况

通过对比发现，从楼板价和房地联动价差，中铁虹桥逸都利润空间比府一和虹桥璀璨都大（府二是因为有政府体育场和小学代建，所以拿地价低）然而，业主们迄今为止发现：在足够的利润空间下，中铁虹桥逸都项目部却在实际建造中想方设法克扣成本，降标减配严重。从具体数字来看**，虹桥逸都项目设计费远低于6万/平的小区，设计费是同期隔壁小区千万设计费的一半，景观设计费甚至仅31万元，和附近6万/平的蟠龙府、虹桥璀璨小区上百万景观设计费相差了4-6倍**！而关于大区景观施工费用，平均费用（算法为总计/占地面积）和6万均价的盘龙府1期小区相接近，然而，呈现的产品质量和效果却远不及该小区，甚至却不如略低的虹桥璀璨公馆的实际呈现效果。与同地段的其他项目相比，中铁虹桥逸都的设计费单价均远低于平均水平，然而，施工费用远高于周边小区，表明在施工过程中可能存在偷工减料和用料以次充好的现象。

此处产生疑点：

1. 究竟是本项目在施工过程中已经降标，还是设计费中存在利益输送？在监理费上，本项目比隔壁小区要高，但实际小区外立面凹凸不平，采用单彩涂料刷墙，78平户型淋浴间出现10cm的宽度误差，封闭阳台与客厅高度未找平，连廊存在儿童攀爬的安全隐患和一楼门厅连接处存在高空抛物安全隐患等问题，无论是设计还是施工质量都与“高标准”大相径庭。
2. 究竟是本项目监理方大发善心，还是项目组本身就没有做到有效监理？还是施工项目组水平能力有限？本项目监理单位为上海新建设工程咨询有限公司、本项目地上总包单位为中铁建工集团有限公司，违反《建设工程质量管理条例》相关规定。
3. 大区景观工程预算较高，但实际小区内部绿化植被单一，菜地风格，没有高价树木品种，同时缺乏高品质小品景观，未像隔壁几个小区设置儿童户外游玩区，小区水景与宣传图严重不符，且造价成本低廉……为何落地效果严重不符合本该有的景观预算？不得不怀疑项目部在设计，采购，施工方面的资金使用和造价有问题。

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（二）楼盘对比

中铁自去年被发现使用市场淘汰款单向管新风以来，就在被逐渐验证室内装修成本远低于隔壁小区。单拎出来一个卫生间对比，中铁使用吸水率＞10%的瓷片上墙（非正常家庭使用的瓷砖，业内行话是瓷片，怀疑厨房也使用），据建筑行业内专业人士评定，此等规格的瓷片是数十年前家庭和商业楼盘就已淘汰使用，梅雨天气容易渗水发霉，日常会有腥味，也不符合一般商品房标准，而隔壁楼盘均是采用吸水率较低的瓷砖上墙！卫生间主要型材可参见下表，其它室内装修建材成本本可管中窥豹可见一斑。

综上所述，中铁置业在中铁虹桥逸都项目中的资金流向和造价存在诸多疑点。尽管项目在设计和施工阶段投入了大量资金，但实际交付的质量与预期严重不符，存在资金使用不透明和成本控制不当的问题。建议相关监管机构对项目的财务和建设质量进行严格审查，确保资金的合理使用和项目质量的提升，保护消费者和投资者的合法权益。